訳あり物件を売りたい・事故物件やゴミ屋敷の買取価格相場について
訳あり物件を売りたい。自身で保有している不動産が事故物件になってしまい、どうしようもないのでなんとかしたい。ゴミ屋敷を相続してしまったのでなんとかしたい。このような物件は売却することができるのでしょうか？もし、売却できるのであれば、目安となる買取価格相場はあるのでしょうか？
さまざまな訳がある「訳あり物件」とは
訳あり物件とは、さまざまな要因により「訳あり」になってしまった物件のことです。「瑕疵（かし）」という少し硬い言葉を使いますが、この瑕疵は「キズ」を意味します。一般的に「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」の4つに分類され、この全てが訳あり物件になります。現在、さまざまな理由で、この訳あり物件が増えています。残念ながら、その多くは、現在の日本社会を映し出すような、寂しいことが原因で生まれています。ただ、今後も増え続けるであろう訳あり物件は、資源を有効に活用するという点でも、これからの日本の課題です。その訳あり物件を有効に活用するためには当然、「売却」という選択肢も考えられます。ただ、訳あり物件は、通常の物件と同じように売ろうと思っても、そうはかんたんにいきません。そもそも売れるのかどうか、半信半疑だというオーナーさんも少なくありません。
訳あり物件は売ることができる
詳細については後ほど触れますが、訳あり物件は、これまで一般的だった方法で売ろうとしてもなかなか売れません。しかし現在は、さまざまないわく付きの物件が不動産業界内では取引されており、実際に売れないということはありません。
訳あり物件の買取価格の目安
訳あり物件は、残念ながら、問題のない物件よりも安い買取価格になります。そして、この買取価格は、物件の現状や設備、利便性なども当然考慮されますが、価格を決める要素としてひじょうに大きなものが、「この物件で何が起こったのか」ということです。起こった事故の大きさにより異なる割引率を、同クラスの通常物件の価格にかけることで、目安となる買取価格を、ある程度ではありますが算出することができます。
事故の大きさにより異なる割引率、とはいっても、この割引率も特に定められている訳ではありません。しかし、不動産業界内では概ね、以下のような割引率になっているようです。たとえば、殺人事件の場合は50％以上の割引率、自殺で30％～程度の割引率、といった感じです。訳あり物件は、これらの割引率と、実際の物件の状態等が‘総合的に判断され、通常物件の20％から80％程度の価格が付けられて買い取られることが多いようです。
ただ、これがゴミ屋敷となると話は別…というか、ゴミ屋敷の場合はフタを開けてみないとなんとも言えない部分が多すぎます。特に古い建物の場合はリフォームやリノベーションをする訳にもいかず、結局は取り壊しにした方が良かったという場合も十分に考えられます。また、状態のいいゴミ屋敷の場合は、様子を見ながら事を進めるといいかもしれません。最近のDIY人気により、物件を自分の手でリフォームしたいという方が非常に増えています。このようなDIY需要もありますので、状態がいいゴミ屋敷なら査定価格も少し有利になる可能性があります。
訳あり物件を売買する方法
ご紹介してきたように訳あり物件は売却することが可能です。実際、訳あり物件を売却する場合、大きく分けて二つの方法がありますので、順にご紹介していきましょう。
買取専門業者に買い取ってもらう
訳あり物件が売却しやすくなったことの理由として、訳あり物件を専門に扱う買取専門業者の存在を挙げることができます。買取専門業者は最近、全国的に増加傾向で、迅速なサービスを得意としています。訳あり物件のオーナー様の中には、「とにかく早く処分して現金化したい」という方も多くいらっしゃいますが、買取専門業者は、そんな方に最適の訳あり物件売却法です。買取専門業者の多くは、訳あり物件の再利用に関する独自のノウハウを持っています。そのため、たとえゴミ屋敷であっても、現状のままで査定してくれます。しかも査定だけであれば、どの業者も通常は無料です。現状、訳あり物件の売却を希望する場合は、このような買取専門業者がもっともおすすめです。
不動産会社に仲介販売してもらう
不動産会社に仲介販売を依頼するのが、これまでもっとも一般的な訳あり物件の売却方法でした。仲介販売では、実際に物件が売れるまでに時間がかかることが多く、さらに仲介料を取られてしまいます。不動産会社により価格設定の方法は異なりますが、概ね実勢価格の50％、もしくはそれ以下で販売されることが多いようです。（もちろん状況次第でもう少しいい値が付けられることもあります）
不動産会社に仲介してもらう利点は、物件を幅広く宣伝してもらえること。これを自力でやろうとしても、やはりプロのネットワークには敵いません。ただ、通常物件ならこのやり方でいいかもしれませんが、販売するのは訳あり物件です。この「訳」については、販売する以上、必ずその内容を買い手に開示しなければなりません。買取専門業者の場合は、物件の利用方法を考えて査定、買取りしてくれるので、いつまでも待たされることがありません。仲介の場合も、その不動産会社が利用法を見つければ買い取ってくれる可能性はありますが、買取価格は相場以下になる可能性もあります。
訳あり物件を少しでも高く売るために
訳あり物件を少しでも高く売るためにできることをご紹介しましょう。
- ・特殊クリーニングする
- 訳あり物件といえども、査定する人に好印象を与えることで、少しでも査定価格を上げる努力をしましょう。特に室内で起こってしまった孤独死などの場合、ご遺体が腐乱してしまうことも多く、汚れや臭いが床やクロスにしみこんでしまい、普通に掃除しただけでは取り除くことができません。このようなケースでは、少々費用はかかってしまいますが、専門業者に特殊クリーニングを依頼します。物件に事故の痕跡が残っていては、やはり査定価格に影響してしまいます。そのほかの訳あり物件、たとえばゴミ屋敷などの場合も、場合によってはゴミ処理は別の業者に依頼した方が、査定価格が良くなるケースもあるかもしれません。しかし、これは査定価格とのバランス次第だといえます。
- ・買取専門業者に依頼
- 結局、現在のところ、訳あり物件の売却を考えるなら、訳あり物件買取の専門業者がもっともおすすめです。買取専門業者は、前述のとおり、訳あり物件の再利用の方法について独自のノウハウを持っています。そのため、通常の不動産業者よりも良い査定価格を付けてくれる可能性が高くなります。インターネットで検索すれば、このような専門業者はたくさんヒットしますが、関東近県なら「事故物件買取.com」がおすすめです。
事故物件買取.com
事故物件買取.comは、横浜市にある事故物件専門の買取業者です。母体は総合不動産業者のクリエイティブワークス。これまでに積み重ねた不動産売買のノウハウを活かして、訳あり物件の買取専門サービスを立ち上げました。事故物件は取引しやすくなってきたとはいえ、通常物件と比較すると、まだまだ売却する難しさがあります。不動産屋に仲介を依頼しても売れ残ってしまうことはあります。処分に困る訳あり物件は、保有している限り悩みの種ですが、買取サービスを利用すれば、その悩みからも解放されます。処分にお困りの訳あり物件がある場合は、事故物件買取.comに査定依頼されることをおすすめします。